摘要：随着农村不动产测量工作在全国范围内大面积铺开，房产测量面积计算精度也越来越被广大测绘工作者所重视。因房屋面积不是一个直接测量，是利用房屋边长通过一定的规则计算得来的，是间接测量的结果；面积测量结果即使超限，在野外现场也无法及时发现。
关键词：房产面积测算；房屋边长测量；精度分析
引言
住房问题是关系到国计民生的大问题,随着近年来房地产业的快速发展及房屋价格的迅速上升,房屋面积测算及公摊问题再度成为广大买房人和卖房人关注的焦点。
1提高房屋面积预测质量的途径
预测是根据规划部门审核的设计图纸，对房屋进行图纸数据采集，获取房屋面积数据的过程。具体流程如下：提供规划部门审核设计图预测单位→依据图纸采集房屋面积测算数据、依据房产测算规则计算房屋预测面积。由于房屋面积预测数据是房屋买卖中甲方预售房屋的
主要数据来源，因此要从以下几方面严格加强预测数据的作业质量。（1）公有共用部位认定。公有共用部位为房屋各产权业主公用部分，作为分摊面积按相应的分摊系数分摊至房屋预售产权面积中，主要包含电梯井、楼梯间、屋面电梯机房等产权人共同使用共有面积。绘制房屋公有共用部位，要严格区分其使用性质、范围，准确认定权界限。对于尚不能清楚认定的部位，要有图纸设计单位出具设计说明，依据其说明进行公有共用部位分摊。（2）房屋套内面积计算。房屋套内面积分为套内墙体、套内使用面积。在进行房屋套内面积计算时，明确房屋权属分界线，对于房屋套内飘窗、设备平台、以及坡屋顶等特殊部位，要严格按照房产测量规范认定。房屋屋顶为斜面坡屋顶的，按照层高2.2m以上的部位为准量测；阳台以维护结构为准量测；对于倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，按层高2.2m以上部位为准测量，房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影为准测量；房屋室内边长及墙体厚度应取未进行装饰贴面的墙体为准量测。房产面积计算中，房屋边长取位至0.01m，面积取位至0.01m2,按照公式进行面积检核。预测数据作业流程按照以下流程方式进行质量把控：作业员依据规划核准图制图、面积计算，提交预测成果→质检员按测算规则质检成果，提交成果→复检员复检预测成果，提交成果。各个流程作业人员要严格要求预测规则与审核部位进行质检审核，确保预测测绘成果准确。
2面积测算分析上海英伦怎么样
江淮货车面积测算又称为水平面积测算，包括房产面积、实用面积测算，前者指的是房产建造面积、共有建造面积、产权面积、使用面积等测算。其中，房屋外墙（柱）勒脚之上每层的外部水平投影面积为房产建造面积，含露台、走廊、地库、室外步梯等，同时具备上盖，构造十分牢固，层高超过2.20米的永久性房产；房产使用面积是房子里面都能够居住的空间，根据房产内墙面水平投影测量；产权面积是权利人根据法律使用房子的面积；共有建筑面积是不同权利人一起拥有或一起居住的建造面积。以上，不同面积计量需要独立测算两回，其较差需要低于标准限差，使用平均数来进行计量。量距需要根据符合标准的卷尺或者别的可以符合精度仪器和工具。面积是选取平方米为单位，取到小数点后两位。
2.1检修通道的面积测算
剧院建筑工程结构与功能空间的分布较复杂，并且在演出之前，需要对各项设备进行极为严谨的检查，确保各项装置功能性正常，且不会影响演出的正常开展，才能使剧院的表演效果得到更好的保障。而为了避免对建筑空间内部声学与美学环境造成影响，同样需要结合空间墙体设置适宜的检修通道，避免直接暴露在剧院观赏环境内，并能够为检修人员提
搜狐汽车供较好的可操作平台，才能使剧院内检修工作的质量得以保障。根据调查资料可知，剧院建筑2~5层周围设有检修通道，主要是为了满足功能空间设备的控制与检修需求。但在图纸设计期间，图纸内容中并未标明检修通道的具体高度和上人孔，因此在初步面积估算阶段，便误认为检修通道空间并未被有效利用，甚至不具备进人条件，其使用面积的计算自然被忽略掉。但经由现场勘测却发现，每层检修通道其实都具备上人孔，并且检修通道内部空间净高超过2.20米，因为不算公共空间，便需按照外围水平投影面积计算，以便更科学的分配公共面积。
2.2乐池面积测算
因剧场建筑有演出需求，所以在建筑大厅内设置了升降乐池，以便维护剧场演出的整体效果，为后续文化交流与宣传工作的开展奠定坚实基础。而根据现场勘测数据可知，升降乐池的结构较特殊，因为有一侧是弧形墙，使得建筑功能分区的划线无法保持垂直状态，因此便需要结合工程设计图纸内容，核查弧形墙体坐落的位置及长度、弧度、厚度是否吻合图纸内要求。结合现场资料可知，弧形墙面朝一处平行墙体，因此原有圆点无法把控，只能以平行墙的中点作为暂定的圆点，将直线打到弧形墙上，期间弧线需每隔30~40厘米定
一处点，并将各点进行连接，通过与弧形墙之间的水平点测距措施，判断弧形墙是否存在施工偏差。其次，在测距过程中，内弧线与弧形墙之间的距离也需要被测出，以便更好的确定弧形墙厚度的变化数值，再加上内墙偏差曲线，在电脑上比对数据，便能够得到相对准确的数据，使2~3厘米之内的误差被察觉出来，以便面积测算工作的数据更加真实且有效。其次，结合工程资料可知，部分工程墙体选用了双层墙，因墙体内部的间隙很难得到有效测量，并且也存在部分施工缝隙的问题，因此在核算此类墙体所占面积时，便需要根据设计图纸确定最小的数值，以便缩减面积的偏差值。
2.3自动扶梯面积测算
为满足剧院项目基本的游客通行的需求，本工程中采用了一部结构形式较特殊的自动扶梯。按照面积测算标准可知，自动扶梯按其水平投影面积乘以自然层层数计算建筑面积的，此种自动扶梯仅适用于单层跨越的情况，以便更好的核算自动扶梯所占据的建筑面积，但此种自动扶梯却直接为3~5层平台提供了交通条件，中间直接跨越了4层，属于跨层的自动扶梯。因此在面积计算过程中，面积测算人员便需要结合原有规范与面积核算标准的主观要素，分析应怎样做好面积测算工作。因此，结合本工程自动扶梯的特点，本层阴影面积计算的范围主要归属于3层与5层，其中阴影面积将忽略4层。
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3房屋数据的采集
房屋边长是计算房屋面积的主要依据,根据房屋边长数据的来源不同,将计算所得的面积分为“预测算面积”和“实测面积”两类。测量过程应遵循先整体、后局部,先外后内的原则。测量所得的边长数据应记录在边长记录手簿上或注记在草图上。边长单位为m,取位至0.001m。测量时,测量仪器或钢尺两端均应处于水平状态,测量边长、坐标均要独立测量两次,取中值。
3.1预测算面积的房屋数据采集
房屋面积预测算系指房屋竣工前,房产测绘单位根据房屋规划设计图纸和资料,按照国家有关法律、法规和房产测绘技术标准,计算出房屋面积的行为。此时数据的来源主要是房屋建筑设计图纸、房屋销售方案说明等资料。
3.2实测面积的房屋数据采集
v8 vantage实测面积指房屋竣工后,对房屋实地测算而得出的面积。经施工图纸与现场勘测结果核对无误后,实际测算的房屋建筑面积。在实测面积测算中,要注意以下不计算建筑面积的范围:①
层高小于2.20m以下的房屋、架空层、夹层、插层、技术层、楼梯间、电梯间、水箱间、走廊、檐廊、阳台、挑廊、架空通廊、地下室、半地下室等。②突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的玻璃幕墙、金属幕墙及其它材料幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。③房屋之间无上盖的架空通廊;无上盖的阳台、挑廊。若阳台、挑廊与其上盖隔层以上或上盖为镂空、上盖水平投影面积小于阳台、挑廊维护结构水平投影面积一半的,均视为无上盖。④临街楼房、挑廊下底层作为公共通道街巷通行的,不论是否有柱,是否有维护结构,均不计算建筑面积。⑤楼梯已计算建筑面积的,其下方空间,无论是否利用的。汽车价格计算
3.3多产权办公、商业用房整体经营的问题
现在外业测绘时经常会遇见一种情况既办公、商业用房销售与核准图一致为若干间但因经营的需要实际交付时有的产权单元间未建分隔墙。针对此内容专门下发的相关通知中提出实测时按照预售各产权单元的部位计算面积。笔者认为在按核准图计算的同时还应由开发商与该部分所有业主共同签字确认当前状况并且以后整体经营状况也不得发生改变同时认可现有测绘方案。原产权人转卖其名下物业只可按图、按原证销售新购买人也要签字认可现有状况及测绘成果。这样考虑主要是因为如果其中有产权人想独立经营分割其产权单元
那么由谁来砌筑分隔墙？分隔墙的建筑材料、位置是否能与核准图一致？分隔墙相邻的业主是否认可该墙的合法性、安全性？以及如果墙体位置与核准图相比发生了偏移所有毗邻的产权单元面积都要发生变动。
3.4对于汽车坡道计算的一点认识
在现今的测算当中对于地下室内的共用部位一般情况除电梯、楼梯以及外墙体的一半可分摊外其余部位都按独立户室处理。其中汽车坡道、自行车坡道、车道的计算、分摊方式与车位相同。当地下车库只有一个层面汽车坡道、自行车坡道不牵涉到多个层面的跨越时一般来说计算处理的原则还比较一致。但是如果地下室有多层并且开发单位利用汽车坡道的下方空间设计有其他用途的计算人员在处理这种情况时就会出现差异。现在有一种处理方式是看汽车坡道的下方空间是否可利用当部分可利用并且坡道出地面的一层有顶盖时在一层层面就会将被利用的部位用坡道表示出来所以在图面上通过不同层面的拼接会有一条完整的汽车坡道。但是如果坡道下方不可利用或者为实心台阶则一层坡道部位用上空表示。
3.5资料质量
资料质量主要包括房产面积测算重要要件收集有无错漏,房产数据图表是否有缺失,权利人、地址坐落等相关数据填写是否齐全、正确,房产图比例尺、指北针等信息是否齐全、正确。检查项目成果各项资料的齐全性及正确性,数据资料是否按要求整理、归档和入库,各类要求的材料的全面性及正确性,各类附属文档是否完整、正确。资料质量评分对应的是项目整体情况,不单独对抽查样本评分,直接对项目成果该项质量元素进行综合评分。
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