2011年2月
调研目的：针对北京北部回龙观地区商业地产业态布局、销售经营模式进行调研，为我司回龙观北部定泗路南侧北京国际信息产业基地内商业地块项目定位提供数据参考，分析商业生存发展条件，就项目地块分析得出定位建议。
调研时间：2011年2月15日—20日
调研范围：回龙观商业地产
调研主体： 北京国际信息产业基地销售部
（一）回龙观基本情况
●回龙观概况：
回龙观镇总面积32.7平方公里，商业设施规划总占地面积2.5平方公里，占镇域面积7.6%。全镇现有11个行政村和18个居民小区。常住人口6.6万，其中新入住人口4万人，占全镇总人口的60%。
近年来，育新花园、回龙观文化居住区、北京市中关村生命科学园、中关村国际商城、中关村新材料园等一批市级重点工程的落成与开工，加速了回龙观地区的城市化进程，回龙观镇已经成为人们“居住生活、投资兴业”首选之地。2000年，回龙观镇被市政府确立为中关村高科技园区的发展区。
（二）本案基本情况
●参数介绍：
规划用地 : 61亩
建设总用地 : 61亩
●用地性质：商业用地
●地理位置：回龙观定泗路南侧北京国际信息产业基地院内，如图所示：（红区域为商业地块）
昌平区回龙观镇，这里曾经是明朝皇室拜祭祖灵的往来耆宿之地，先人谓之为祥福之地。
交通状况：* 距市区18km；
* 距城铁13号线4km，2010年底昌平线开通，并在二期地块设有朱辛庄站；
* 距奥运村15km；
* 距首都机场30km；
* 距中关村中心区16km；
* 紧邻京昌八达岭高速路，20多条公交线路始发或途径园区。
●周边环境：
居住：全国最大的经济适用房项目---回龙观文化居住区、流星花园等住宅区以及京
城知名的高档别墅区--碧水庄园、珠江一千栋、龙城花园等奥北别墅集遍布园区四周。
商务、旅游：五星级的龙城丽宫国际大酒店、碧水大厦等。
购物：50万平方米的永乐国际商城以及京客隆等大型超市。
医疗：拥有3000张床位的"航母级"国际现代医疗城，以及小汤山疗养基地。
教育：园区北侧北京大学城及周边的中小学校，创建北京新的高教区，提供充足专
业人才。
娱乐：航空博物馆、温都水城等让人尽享工作之余的放松及惬意。
回龙观现有代表性商业
调研信息表：
项目名称 | 永旺国际商城购物中心 | 欧德宝国际汽车城 | 华联商厦回龙观购物中心 | 京昌回龙观建材城 | 城北回龙观商品交易市场 | 回龙观北郊汽配城 | 北店时代广场 | |
位置/商圈 | 昌平区北清路1号中关村国际商城 | 昌平区回龙观镇 | 北京市昌平区回龙观西大街111号 | 回龙观镇政府北侧200米 | 北京市昌平区回龙观镇三合庄 | 回龙观二拨子开发区 | 北京市昌平区回龙观D05区西北侧北店时代广场 | |
行业类别 | 综合性百货 | 汽车交易 | 综合性百货 | 建材 | 农副产品批发 | 汽配 | 综合性百货 | |
经营面积 | 建面15万㎡经营9万㎡ | 建面261621㎡ | 10000㎡大型超市、15000㎡百货主力店、25000㎡特步行街 | 建面3万㎡经营2.2万㎡ | 总建面40万㎡ | 经面2.5万㎡ | 建面9.6万㎡ | |
商家数量 | 300余家 | 300余家 | 6000余家 | |||||
开业时间 | 2008年 | 2003年 | 2007年 | 1999北京汽车城年 | 2003年 | 2002年 | 2007年 | |
业态 布局 | 1F | 时尚、生活百科、JUSCO(佳世客)综合超市 | A区：4S品牌专卖店和展览区，可容纳40多个品牌进入，两种模式同时并存，互相补充 | 设有厨具洁具厅、布艺厅、木制精品厅(地板)、陶瓷区、化工区、五金区、pvc区、石膏板区、石材区、胶合板区、家装设计工程区、家具展销厅、玻璃区、灯饰区等 | ||||
2F | 时尚服饰、娱乐、美食、享受快乐生活时光 | B区：汽车交易区，为新车展示、新车的试乘驾驶、新车发布、促销活动等提供了商家与消费者互动的平台 | ||||||
3F | 中影国际影城、室内停车场 | C区：综合服务区，开展汽车美容、装饰、快修、保养等服务 | ||||||
4F | 屋顶停车场 | D区：以服务职能为主，一站式的配套服务，金融保险、银行及多种娱乐服务设施 | ||||||
负1F | 地下停车场 | 无 | ||||||
经营档次 | ||||||||
经管模式 | 依托于集团资源，在设计规划、招商、营运管理等各环节具有统一性。租金流水倒扣 | 出租展厅 | ||||||
主要客源 | ||||||||
赢利点 | ||||||||
盈利水平 | ||||||||
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