长沙市商品混凝土市场调研报告（副本）
——选址可行性分析、投资及利润分析
一、选址可行性分析
经过实地考察和论证，并考虑到投资与收益、土地风险、税收政 策、 基础设施等各方面的因素， 共选定了四个地块作为建站拟选地块， 分别为长沙县安沙镇水塘垸村，岳麓区含浦工业园，长沙县暮云工业 园，长沙县安沙工业园。考虑到进驻工业园手续比较复杂，需政府各 主管部门的审核，建站周期比较长，项目不能立即上马，因此不符合 我司快速进驻长沙市场的初衷， 所以就针对长沙县安沙镇水塘垸村这 一拟选址进行详细分析。
（一）、长沙县安沙镇水塘垸村
1、拟选址地块优势 地理位置较好，区域内市场前景较好。该地块位于长沙市东北方 向，该地块交通方便，临近万家丽路，其中万家丽路连接长沙河东四 区一县一经济开发区，贯穿长沙南北，而且沿万家丽路一直到汽车南 站附近， 距离都在 15-20km 的最佳经济运输距离内， 所以在这里建站， 产品几乎可以覆盖河东长沙四区一县一开发区内所有的工程项目。
并且距离三局二公司承接的泊富大厦（长沙市地标）项目不超过 10 公 里；距离八局承建的华润凤凰城项目不过 5 公里左右 ；距离万科的 项目地大约 5 公里。 距离正在建设的湖南省最大的城市湖泊——松雅 湖项目仅 3 公里左右； 而且经济距离内还有武广新城——城市副中心 和区域性铁路客运中心的建设。 成本优势巨大。由于该地块紧邻捞刀河边，在通过了安沙镇镇政 府、水塘垸村村委会的许可后，以及与湖南中辉混凝土有限公司的私 下协商，在该地块建站我司可拥有自己的沙场。此举具有重大战略意 义的，一是我司拥有自己的沙场既掌握了资源优势，不必受制于沙、 石等材料供应商等相关问题； 二是减少了材料转运成本， 经初步估算， 每吨沙和石的买进价格加运输成本在 9—14 元之间。 税收政策好。可以和长沙市唯一享受 3%增值税（其他地区、其 他混凝土企业一律缴纳 6%的增值税）的混凝土企业中辉混凝土公司 一样，享受增值税减半的优惠政策，即 3%增值税。 2、该地块主要风险 经分析，该地块的最大风险即为土地性质风险。由于该地块性质 为农业用地，且我公司为租赁使用模式，通过与国土资源管理部门沟 通了解，根据目前的最新政策，租赁农业用地地块不能改变原地块的 用途，且超过 5 亩即可追究相关单位及人员的刑事责任。而公司建站 的行为将明显改变其土地用地，且面积将达到 30 亩左右，因此我司 在该地块建站将无法回避上述政策和法律风险（经考察，长沙市场的 绝大部分混凝土搅
拌站的建站用地均为农业用地， 但通过与当地政府 的沟通与协调，一定程度上可基本化解上述风险）。 3、产值及利润测算 未来五年产销量及销售收入预测为： 第一年 产量（万 方） 第二年 30 第三年 35 第四年 35 第五年 35 合计 145 10产值 总利润 所得税 税后利润 2600 364 91 273 7800 1092 273 819 9100 1274 319 955 9100 1274 319 955 9100 1274 319 955 37700 5278 1321 3957 单位：万元 注：1、税前产值利润率为 14% 2、所得税税率为 25% 长沙县安沙镇水塘垸村具有建站周期短，投资回收期短的优势， 从公司快速进驻长沙市场的角度看，这一拟选址最为现实，当然风险 也是相当大（该块土地使用性质为农业用地）。
（二）、岳麓区含浦工业园 进驻长沙市大河西岳麓区的含浦工业园可以享受优惠 （三年优惠 或免税）的税收政策，通过购买土地的方式（每亩地价格为 12-15 万 元），土地使用方面没有风险，不用担心被政府征用，可以保证生产 的连续性，并且产品可以覆盖整个大河西先导区。从与工业园负责人 的交谈的当中了解到，中铁因为承包了长沙市的地铁建设项目，所以 也要进驻该工业园，所以我们可以联合中铁一起来与工业园谈判，不 但可以降低购买土地的成本，而且还可以共享很多基础设施资源。但 是进驻该工业园的手续比较复杂，需政府各主管部门的审核，建站周 期比较长，项目不能立即上马。
（三）、长沙县暮云工业园 该地块位于长沙市正南方向，从长远规划来看，在长沙南部建站的战略位置比较重要，因为该地块正好位于“长株潭”两型社会建设 的中心地带，但从眼下实际情况来看，在该地块建站的区位优势还没 有显现出来，配套设施还不够完善，条件不够成熟。所以目前进驻暮 云工业园建站的想法有待考虑。 （四）、长沙县安沙工业园 该地块位于长沙市东北方向， 紧挨着长沙县安沙镇水塘垸村。 如 果公司领导担心安沙镇水塘垸村的土地使用性质， 从而不予批准安沙 镇水塘垸村的建站请求，那么长沙县安沙工业园就是建站的不二选 择，首先因为它不仅具有安沙镇水塘垸村所有的区位优势，其次该地 块还具备工业园的各种优势，比如税收优惠，完善的基础设施，土地 使用的安全等等。再次，因为这里是乡镇级别的工业园，所以进驻成 本也会大大降低。
二、投资与利润分析
（一）固定资产投资（以安沙镇水塘垸村为例）
1、砂厂资质运输线 300 万元
2、土建安装 600 万元
3、两条 180 搅拌站生产线全封闭 500 万元
4、500KW 变电设备 50 万元
5、铲车及沙石分离机 40 万元 共计 1490 万元。
6、流动资金投资额 1000 万元
7、物流外包（罐车及泵送设备）企业选择三一或中联重科
（二）利润分析
1、原材料价格：岳砂：12 元—20 元/吨（取 16），卵石：18 元—26 元/吨（取 22），水泥（42.5）：320 元/吨，矿粉：220 元/吨，粉 煤灰：105 元/吨，外加剂（20%聚羧酸）：4200 元/吨。
2、砼市场价格（以 C30 为例）：C30:220—255 元/立方（不含税， 不含泵送费），若含税和泵送费 C30:249.1—270.3 元/立方（增值税 按 6%计，泵送费按 15 元/立方计）。
3、制造成本（以每立方 C30 配合比为例）: 砂：805 千克（9.66 元—16.1 元），卵石：1090 千克（19.62 元— 28.34 元），水泥：170 千克（54.4 元），矿粉：70 千克（15.4 元）， 粉煤灰：95 千克（10 元），外加剂：2 千克（8.4 元）。
生产成本：117.5—132.6 元。
长沙汽车价格4、综合收益 C30 最低=249.1-117.5=131.6 元 C30 最高=270.3-132.6=137.7 元
二零一零年四月二十五日