长沙市房地产业发展历程
建国60周年以来，我国房地产市场从无到有，从小到大，大致经历了初步形成、房地产过热、市场调整、培育新的经济增长点、宏观调控5个时期，取得了举世瞩目的成绩，进而成为我国国民经济的支柱产业，为改善中国居民的居住条件，促进中国经济的持续快速健康发展发挥着越来越重要的作用，在当代社会经济生活中有着举足轻重的地位。房地产业涉及土地、金融、建筑、原材料等多个经济领域和行业，对经济的影响力巨大，而且房地产业的发展对钢铁、建材、汽车等40多个产业的发展有着关联和拉动作用，是国民经济的基础性、先导性产业。长沙市房地产市场作为我国房地产市场的一个重要主成部分，也实现了从无到有，从小到大，并不断茁壮成长的发展历程。
按照国务院的统一部署，我国的住房制度改革实行先局部试点，再全面推广，再深化改革三个步骤，长沙市作为全国首批五个试点城市之一，以不同时期的发展特征为标准，住房分配制度改革工作大致经历了两个阶段：即1949年至1998年的实物分配阶段、1999年至今的“市场+保障”的货币分配阶段。两个阶段分别体现了不同经济时期经济体制改革和发展特征，相互促进、相互依存、相互统一、共同致力于住房改革工作的深入开展。具体如下：
（一）与计划经济相适应的实物福利分房阶段（1949年至1998年）1949年长沙和平解放后，当时城市
房屋建筑面积仅为482.57万平方米，其中住宅建筑面积为289.81万平方米，占房屋建筑面积的60%；其中的竹木结构房屋占77%，简易棚屋达到10万多平方米，人均居住面积仅为5.12平方米/人，居住条件相当的落后，随着国民经济的发展和人口的快速增长，从1958年起长沙市的建房投资实行“先生产，后生活”的安排方式，由于限制私人建房，在一定程度上并没有解决“住房难”问题。为了解决住房困难问题，70年代中期，长沙市政府结合重点工程建设，开始组织统一建设住宅。
1984年，市政府颁布了《长沙市房屋出售试行办法》，加快了城镇住宅建设，《长沙市房屋出售试行办法》规定，由国家或地方政府投资交房管部门补贴出售，
长沙汽车价格购房人所属单位补贴售价的三分之一，购房人交付售价的三分之一，其余由国家补贴；各企、事业单位自建补贴出售的住宅，除承购人负担三分之一外，其余三分之二由单位补贴。虽然个人只付售价的三分之一，但困难户还是买不起房，没有能力解决职工住房困难的单位也无力补贴。在这种情况下，市房管部门于1986年停止住房补贴出售。由国家、地方政府、企事业单位投资新建住宅，可全价授给其他单位或个人，其价格包括土建费、综合开发费、管理费、利息、利润和征地拆迁补偿费，并根据地区、朝向、层次和其它使用条件做适当增减。
1991年长沙市委、市政府出台了理顺住房租金、实行新房新租、超标加租的原则，统一了全市住房租金计租方法和租金标准的初步改革，同时鼓励职工购买住房，买房优惠政策和最低限价原则，新房标
准价。1992年砖混结构单位套房每平方米建筑面积不低于240元，旧房每平方米建筑面积不低于120元，拥有部分产权和继承权，五年后允许出售，税费等方面都给予了优惠的试行规定。
1994年，为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，中华人民共和国第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议于7月5日通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》，对我国房地产开发用地，土地使用权出让，土地使用权划拨，房地产开发，房地产交易，房屋产权权属登记管理，法律责任做了明文的规定。这一法规的实施，为长沙市房地产发展提供了法律依据，促进了长沙市房地产市场的健康发展。
随着住房制度的深化改革，为贯彻落实《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》和《湖南省贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革的决定的实施意见》，长沙市在1995年对住房制度改革也进一步深化，出台了《长沙市深化城镇住房制度改革实施方案》、同时制定了《长沙市住房公积金暂行办法》、《长沙市公有住房租金改革实施办法》、《长沙市向职工出售公有住房办法》以及《长沙市集资建房办法》等四个配套政策文件。其目标是全面推行住房公积金制度；积极推进租金改革；稳步出售公有住房；鼓励集资合作建房；加快经济适用住房建设，发展房地产交易市场和社会化的房屋维修、管理市场，其目的是建立与市场经济相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。公房出售要坚持自愿原则，允许不愿
购买的职工租住公有住房。新建公有住房和腾空的旧房，先售后租，对住房困难户优先照顾。旧房出售，原有住户有优先购买权；产权单位可以按市场价、成本价或者标准价出售公有住房，按市场价、成本价购买，产权归个人所有；按标准价购买，个人对住房拥有部分产权。
1996年11月5日市政府出台了关于印发《长沙市1996年度住房制度改革有关规定》的通知，要求住房公积金单位和个人缴交的住房公积金各定位5%，年度公积金归集率指标为80%；公有住房租金占职工家庭收入的比例每年增加两个百分点，到2000年达到15%，公有住房租金调整自本年起实行“一定三年，一次签约，分年实施”的办法，即1996年度公有住房租金按占职工家庭年收入7%测定，1997年按9%测定，1998年按11%测定；出售公有住房实行高收入的家庭按市场价购买，中低收入家庭按成本价购买的原则，家庭收入为3万元以上的为高收入家庭。
1997年出台了关于印发《长沙市1997年度住房制度改革有关规定》的通知，规定了我市1997年房改工作的指导思想，即继续以《国务院关于深化城镇住房制度改革决定》为指针，深入贯彻1996年全国房改工作会议精神，以全面推行住房公积金制度和广夏（安居）工程建设为重点，积极稳妥地推进住租金改革和公有住房出售，加快我市住房新体制的建立。
1998年8月10日，为改善人民众居住条件，促进我市经济发展，出台了《关于大力发展经济适用住房的通知》，目的是建立与完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足人民众日益增长的住房需求。
截止到1998年底，长沙市城市房屋建筑面积达到4665.79万平方米，其中住宅建筑面积为2412.62万平方米，人均住房面积达到了9.79平方米/人，比1949年分别增长了866.87%、732.48%、91.2%，城镇居住水平得到大幅度提高，为市场化工作的顺利开展起到了很好的铺垫作用。
（二）与市场经济相适应的“市场+保障”阶段（1999年至今）
1998年7月3日，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，要求1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇供应体系。同年的11月
25日，湖南省住房制度改革和住房建设小组印发了关于《湖南省职工住房货币化分配实施办法》的通知，规定从1998年12月31日起，全省城镇实行住房货币分配。为贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》和《湖南省人民政府关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，积极推进住房商品化，不断满足居民日益增长的住房需求，市政府制定了《长沙市1999年深化住房制度改革方案》和《长沙市职工住房货币分配实施方案》的通知，其指导思想为：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立起适应社会主义市场经济体制的城镇住房新制度；加快住房建设，促进住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求；采取坚持在国家统一政策目标指导下，根据我市的实情，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持“新房新制度，老房老
办法”，平稳过渡，综合配套的原则，从1999年1月1日起，长沙市停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。住房货币分配除实行公积金制度外，主要有发放住房补贴和工龄补贴两种形式。实行住房货币化分配后，现有可售住房中除部分作为解决最低收入家庭且住房困难的廉租房外，其余部分以成本价出售。
2000年4月20日长沙市政府出台了《长沙市人民政府办公厅关于推进职工住房货币分配方案实施意见的通知》，目的是启动个人住房消费，推进住房货币化，强化政策性住房资金归集、管理和使用。为促进长沙市住房货币化，规范住房补贴发放程序，同年6月17日长沙市人民政府办公厅出台了关于印发《长沙市行政事业单位发放职工住房补贴实施细则》的通知，规定了住房补贴和工龄补贴的发放对象，每个职工住房补贴计发的累计年限为25年，规定了住房补贴资金的来源以及住房补贴资金的拨付。
2002年，为促进住房商品化，加快住房建设，长沙市人民政府发布《长沙市存量公有住房以经济适用住房价格向职工出售办法》，《办法》规定各单位2001年12月31日前自建、腾退的可售公有住房尚未向职工出售的，统称为存量公有住房，凡有本市户口，2001年12月31日前未按房改政策购买公有住房，为参加集资建房，为购买经济适用住房、安居房的家庭以及政府重点工程拆迁批准购买经济适用住房的中低收入家庭，可以按经济适用住房价格购买一套存量公有住
房，每户家庭只能享受一次。
2004年，为了建立和完善多层次社会保障住房供应体系，解决城镇最低收入家庭基本住房问题，长沙市人民政府制定了《长沙市城市最低收入家庭住房保障管理办法》，最低收入家庭住房保障方式以发放租赁住房补贴为主，租金核减、实物配租为辅；市、区房地产行政管理部门负责市区最低收入家庭住房保障工作的指导、监管和实施；住房保障资金来源实行财政预算安排为主，多种渠道筹措的原则。
2005年，为改善农民工进城就业住房的条件，长沙市房屋产权管理局印发了《长沙市农民进城就业廉租住房管理（暂行）办法》的通知。长沙市房屋产权管理局负责组织实施和监督农民廉租房建设管理工作；廉租房租赁实行申请、审批、轮侯制度。为住房特别困难户居住进行了住房租金补贴和提供廉租住房的实物分配。
2006年，根据建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》的通知精神，为进一步规范长沙市房地产市场秩序，保持长沙市商品住房特别是普通商品房价格的相对稳定，长沙市房屋产权管理局下发了《关于进一步规范商品房预、销售行为的通知》，《通知》规定严禁商品房无证预售行为、严格限制期房转让行为、实行商品房预售合同备案制度、加强对商品房销售代理机构和销售人员的管理、建立房地产开发企业和房地产中介机构诚信档案以及完善商品房交易信息系统建设。
2007年10月1日，我国正式颁布实施了《中华人民共和国物权法》。这一法规的颁布，极大地促进了长沙市房地产业的健康发展。其在房地产业方面的政策可以归纳为：明确了会所、车库的归属；业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理权利；业主有权解聘物业管理机构；邻里互不侵权；建设用地70年后可续约；征地拆迁补偿要合理；对不动产要实行统一登记。
2008年，长沙市人民政府印发了《关于促进我市房地产业健康发展的若干意见》，目的是为进一步促进我市房地产业健康发展，增加投资和消费信心，防止房地产市场大起大落，推动我市社会经济协调发展，并提出了以下一些意见：一是充分发挥政府的综合协调作用，二是全面推行保障性住房分配货币化；三是
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