证券研究报告 | 调研纪要
2020年10月28日
房地产
二线城市房地产草根调研纪要——长沙
行业指数 %
1m 6m 12m 绝对表现 -3.01 5.82 -1.37 相对表现 -4.16 -9.99 -10.58
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分析师 董浩
执业证号：BOI846
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联系人 周卓君
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纪要要点
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长江中游中心城市。2019年，长沙市常住人口839.45万人，城镇化率达
79.56%；地区GDP 1.16万亿元，位居全国城市GDP 第15位，同比+8.1%；其中，第一、二、三产业增加值占GDP 分别为1.2%、43.6%、55.2%，二三产业发达。此外，2019年全市居民人均可支配收入48724元，同比+9.1%，城镇居民人均可支配收入555211元，同比+8.7%；农村居民人均可支配收入32329元，同比+8.8%。人均可支配收入较高。
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去库存、稳供给下，房地产市场呈现供不应求态势，年内在疫情影响下，市场韧性较弱，整体需求偏低。在2015年开启的全国房地产市场去库存阶段内，长沙房地产市场持续呈现供不应求态势，其中，因2016年土地市场成交较少的情况下，2017年供应面积下降，并成为2015年来最低值。此外，年内房地产市场受疫情影响，需求较少，仅5、6月总成交额单月同比正增长。其中，6月因年中销售结点，地产商以价换量，使得成交价格有所下滑。
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土地市场供给充足，受结构性和房地产市场影响，土地价格缓步上升。伴随
房地产市场去库存，2015、2016年长沙土地市场供应维持历史低位；受楼市小高潮影响，土地市场供应逐渐放量，土地价格微升。今年受疫情影响，为保持供地充足，3、4、7、9四个月土地供给量较大；其中3、4月为疫情后集中土地供应；9月或因三道红线影响，产生的结构性供给提升。
-26%
-13%0%13%26%2019-10
2020-022020-06
房地产
上证指数
行业点评| 房地产
内容目录
长沙——长江中游中心城市 (4)
1. 去库存，稳供给成为房地产市场主旋律 (4)
1.1. 强行政干预，弱经济控制的购房政策 (4)
1.2. 疫情冲击下，房市需求受冲击 (5)
1.3. 需求端偏好大面积户型，需求集中于高校区和产业园区 (6)
1.4. 土地市场供给充足，受房市和地块影响，土地价格提升 (7)
2. 优质项目情况简介 (8)
2.1. 旭辉.雨花郡——生活、交通便利的中央城区住宅 (8)
2.2. 旭辉梅溪悦章——交通便捷、配套完善的临湖住宅 (8)
2.3. 恒基旭辉湖山赋——依山傍水的休闲养生住宅 (9)
2.4. 旭辉美的东樾城——配套完善、风景优美、交通便利的高档住宅 (10)
评级指南及免责声明 (11)
图表目录
图1：长沙购房政策 (4)
图2：长沙商品房住宅供应、成交面积和成交均价 (5)
图3：2020年内长沙商品房住宅供需成交情况 (5)
图4：2020年内长沙商品房住宅成交金额及同比增长 (5)
图5：长沙各面积段销售面积情况 (6)
图6：长沙各区销售面积情况 (6)
图7：长沙2020年1-9月商品住宅销售金额排行榜 (6)
图8：长沙2020年1-9月商品住宅销售量排行榜 (6)
图9：长沙土地市场供应、成交建面和成交均价 (7)
图10：长沙土地市场供需和成交价格 (7)
图11：长沙土地市场成交总价和同比增速 (7)
图12：旭辉.雨花郡区位图 (8)
图13：旭辉.雨花郡规划鸟瞰图 (8)
图14：旭辉梅溪悦章区位图 (9)
图15：旭辉梅溪悦章规划效果图 (9)
图16：恒基旭辉湖山赋区位图 (10)
图17：恒基旭辉湖山赋鸟瞰规划图 (10)
图18：旭辉美的东樾城区位图 (10)
图19：旭辉美的东樾城鸟瞰规划图 (10)
表1：旭辉.雨花郡项目信息表 (8)
表2：旭辉梅溪悦章项目信息表 (9)
表3：恒基旭辉湖山赋项目信息表 (9)
表4：旭辉美的东樾城项目信息表 (10)
长沙——长江中游中心城市
城镇化进程快，人口流入多，经济发展较快。长沙市是湖南省省会，亦是我国长
江中游中心城市，市辖6个区，1个县、代管2个县级市，总面积8569.15平方
千米。2019年末，长沙市常住人口839.45万人，人口净流入23.65万人，常住
人口城镇化率为79.56%，地区GDP 1.16万亿元，位居全国城市GDP第15位，
同比+8.1%；其中，第一、二、三产业增加值占GDP分别为1.2%、43.6%、55.2%，
二三产业发达。此外，长沙2019年全市居民人均可支配收入48724元，同比
+9.1%，城镇居民人均可支配收入55211元，同比+8.7%；农村居民人均可支配
收入32329元，同比+8.8%，人均可支配收入绝对值较高。
1. 去库存，稳供给成为房地产市场主旋律
1.1. 强行政干预，弱经济控制的购房政策
强限购和限售政策遏制炒房行为，弱经济手段调控为刚需购房打开通道。长沙市
购房政策以行政手段的限购和限售为主，相比其他二线城市经济手段的限贷政策
较为薄弱。整体来看，购房政策以满足刚需为主，对二套住房购买限制较为严格，
同时考虑到经济发展需要高质量人才，在首套房购置方面给出了一定政策利好。
此外，长沙限售政策严格，从房产流通的根本问题上制止炒房行为的发生。
图1：长沙购房政策
数据来源：公开资料整理、克而瑞证券研究院
1.2. 疫情冲击下，房市需求受冲击
去库存、供不应求为主旋律，房价稳中有升。随着2015年全国开启楼市去库存阶段，长沙房地产市场顺应全国市场趋势，2015-2019年市场以供不应求为主旋律，2016-2018年楼市小高潮中房价有所抬升。其中，2017年受2016年土地成交较少的影响，楼市供应面积大幅下降，对楼市价格抬升也有一定作用。
图2：长沙商品房住宅供应、成交面积和成交均价
数据来源：CRIC 、克而瑞证券研究院
年内，受疫情影响，房地产市场热情不高，房价稳定。2020年，受疫情影响，长沙商品房市场成交总金额单月同比均有所下降，仅5、6月单月成交金额同比正增长。此外，供需层面上看，仅6月和8月出现了供不应求的景象；其中，6月因年中销售节点，开发商以价换量，致销售猛增，价格下滑；8月则因备货9月销售旺季是的供不应求。
图3：2020年内长沙商品房住宅供需成交情况
图4：2020年内长沙商品房住宅成交金额及同比增长
数据来源：CRIC 、克而瑞证券研究院
数据来源：CRIC 、克而瑞证券研究院
2,0004,0006,0008,00010,0000
50010001500200025002015年
2016年2017年2018年2019年
供应面积（万方）成交面积（万方）
-80%
-60%-40%-20%0%20%40%
长沙汽车价格501001502002501月2月3月4月5月6月7月8月9月
总成交额（亿元）
同比增速（%）
5,00010,000
15,0000
100200
3001月2月3月4月5月6月7月8月9月
供应面积（万方）成交面积（万方）成交均价（元/平）
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