西安服饰商圈之一长缨路商圈(图)
  西安房地产信息网    www.800j    时间：2008-12-25
 
  商圈，顾名思义就是一个区域的商业中心。它是在一定的历史条件和地理环境以及其它原因上自发而成的商业气息最为浓厚的区域。商圈的发达程度直接影响到其辐射范围内土地的价格等，同时也是其他类物业升值的直接诱因之一。
  西安市商圈划分大致如下：钟楼商圈，以钟楼作为中心，辐射南北东西四条大街，历史最为悠久，商业氛围最为浓厚；小寨商圈，以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；雁塔路商圈，以雁塔路为轴心，辐射到文艺路等处；长乐路商圈，以长乐路为轴心，辐射到幸福路等处；土门商圈，以土门十字为轴心，辐射到西郊……
  经过30年的改革开放，西安已发展成为西部最重要的商贸集散地，特别是长乐路和长缨路服饰商圈的形成，已建成了以多彩集团为代表的10多个大型和超大型的服装批发市场。东西部众多客商在此相聚，国内外大量品牌服装在此经营，市场交易活跃，发展前景广阔。
  一、商圈由来
  长乐路、长缨路沿线服饰商圈，是80年代改革开放以后，由马路地摊、简易大棚市场、规模化专业市场一步一步发展起来的。目前已形成了以长乐路为轴心，西起环城东路，东到万寿路，南起金华北路、兴庆路，北到长缨路，方圆30平方公里的规模。这一服饰商圈横跨新城、碑林两个区，西边近邻西安火车站和陕西省长途汽车站，北边和东边也有两个长途汽车站，交通特别方便。由于长乐路、长缨路商圈离市中心较近，交通便利，经营品种齐全，所以已成为西安市服饰商贸最集中的地区之一，同时也是西北地区规模较大的服饰交易集散地。近年来随着城东区的发展，各区域进一步细分，商圈也逐步细化，长乐路、长缨路沿线服饰商圈细分为长乐路商圈以及长缨路商圈。本期主要就长缨路商圈做以分析研究。
  西安房地产信息网数据研究中心对长缨路的界定为：以长缨路为轴心辐射周边区域的一个区域性商圈。长缨路服饰商圈肩负两重使命：一方面为以满足长缨路沿线区域内的居民生活配套的功能定位为主，与周边居民的生活密切相关，另一方面作为西安较大的一个传统服饰商圈，依然承担着重要的使命。
  二、商圈基石
  长缨路与东二环相交与胡家庙，周边的配套在城东来说较为成熟，是商圈发展的基石。
  1、交通发达为商圈发展提供运输优势
  首先从交通来说，东二环的贯通，胡家庙区域的交通便利度大为提升，区位优势的迅速凸显。而道路环境上周边拥有金花路、长乐路、长缨路等多条城市主干道，拥有及便利的道路出行环境。同时，城市主干道往往是城市公交线路分布比较密集的地方。在这里集中了402、604、401等多路公交车，可以满足居住出行。良好的道路环境以及多种的公交线路，即可满足有车家庭、可也满足坐公交车一族的出行需要，同时为往来的客商提供了便利，也为商圈发展提供了运输优势。
  2、人口密集为商圈提供人气
  作为城东的一个较为成熟的居住圈胡家庙居住圈附近，居住人口较多，人居氛围较为浓厚。这里也是西安市人口最密集的地区之一，长乐路、长缨路区域常驻人口50多万，常年流动人口也有20多万，密集的人口给商圈的发展提供了足够的人气。
  3、生活配套成熟
  商圈拥有华润万家、易初莲花超市，胡家庙综合批发市场以及众多沿街分布的各类商业门店。就医方面则同样十分便利，西京医院，北方医院，胡家庙医院，电力医院等医疗机构遍布周边。其比较完善的周边生活配套需求，满足了居住的便利性需求。对于商圈的发展来说，齐全的生活配套有助于商户的生活。周边的金融机构也为商圈的发展添砖加瓦。
四、商圈地产
  借助商圈自身的优势，以及近年来城东区域的发展，长缨路商圈内的地产发展的也是有声有。虽然区域房地产开发较全市其他成熟区域来说起步较晚，但较为理想的居住环境、相对完善的生活配套以及便捷的交通路网让其房地产项目的销售价格也是逐年攀高。西安房地产信息网数据研究中心研究数据显示，商圈内的住宅均价已经由05年的2500元㎡上升至08年的4000元左右，详见下图：
  商圈的地产不仅是住宅逐年攀升，商业地产也在逐年上升，西安房地产信息网数据研究中心调研显示：商圈商业物业租售价格历年来增势较为迅猛。7年间商业用房售价平均年涨幅达10%左右，租价平均年涨幅达11.2%。尽管商铺租售价格逐年快速增长，但商圈内商业经营却仍然保持着较高的回报率。从08年上半年来看，商圈租售比为100：4，以国际上衡量区域房产运行状况处于良好状况的租售比区间1：300~1：200来看，长缨路商圈的商铺投资无疑具有较高的升值空间。
五、商圈展望
  虽然长缨路服饰商圈没有长乐路服饰商圈的规模大，但是位于长乐路商圈、胡家庙商圈、康复路批发市场、轻工市场之间的长缨路商圈发展受以上商圈以及商业区域的辐射，长缨路商圈作为一个区域商圈，发展迅猛，前景较好。据了解，西安市是西北地区最大的服饰零售批发交易中心和流通集散地，年销售额已达200亿元，而长乐中路和长缨路之间的服饰市场商圈销售额也达到100亿元左右，接近全市销售额的50％，因此这里的市场潜力巨大，发展前景良好。作为一个老商圈细分出来的新商圈来说，长缨路商圈一方面承载着老商圈赋予的使命，另一方面作为一个“分家”的新商圈又面临着新的挑战。在当前城东发展、商圈规划的机遇下，长缨路服饰商圈依据交通、人气优势，其他商圈的高度辐射以及自身的发展特，发展将会更上一层楼。
“黄土堆积的高地商圈”——白鹿原民俗商圈(图)
            西安房地产信息网数据研究中心
  西安房地产信息网    www.800j    时间：2008-10-17
 
        商圈，顾名思义就是一个区域的商业中心。它是在一定的历史条件和地理环境以及其它原因上自发而成的商业气息最为浓厚的区域。商圈的发达程度直接影响到其辐射范围内土地的价格等，同时也是其他类物业升值的直接诱因之一。
      西安市商圈划分大致如下：钟楼商圈，以钟楼作为中心，辐射南北东西四条大街，历史最为悠久，商业氛围最为浓厚；小寨商圈，以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；雁塔路商圈，以雁塔路为轴心，辐射到文艺路等处；长乐路商圈，以长乐路为轴心，辐射到幸福路等处；土门商圈，以土门十字为轴心，辐射到西郊……
        白鹿原，原写作白鹿塬，位于西安的东边，蓝田县的西边。之所以称之为“塬” 是西北地方对黄土堆积高地的俗称。陈忠实笔下的白鹿原是那个充满陕西风情窑洞生活的白鹿原，让很多人对这块土地有了几分神秘的期许，想象中的白鹿原还是那个住着窑洞，满耳充斥的是对牲口的吆喝声……但是，近年来的城东，随着浐灞地区的开发与发展，配套设施的不断完善，这一地区已经逐渐发展成为一个以民俗旅游为主的商圈。西安房地产信息网数据研究中心对此商圈的界定：以白鹿原为核心辐射形成的一个以民俗旅游、农家乐、休闲娱乐为主体的西安近郊旅游度假地，发展民俗旅游观光区。
民俗风情的旅游商圈
 
        白鹿原民俗风情旅游区地处西安市东南，白鹿原腹地，鲸鱼沟中上游，距西安20公里。白鹿原自然环境独特，东南依山，三面环水，风成黄土堆积台原面积263平方公里，海拔高于西安300米，虎视十三代古都，自古是兵家必争之地，历代王朝长治久安的天然屏障：土层厚达百米，土壤肥沃，农业发达；地下水蕴藏丰富，鲸鱼沟水万古长流；空气清新，天空湛蓝，四季分明。
 
        白鹿原历史文化积淀深厚，是古代金、元、羌等少数民族杂居及其与汉文化融汇之所。民风淳厚，传奇彩浓烈。耶柿村据说就是陕西甚至国内已经绝迹的少数民族契丹族的后裔居住地。
以农家乐、度假村为商业形态存在的商圈。
        目前白鹿原民俗商圈内无大型工厂，完全是农耕区域。按照现代生态平衡要求，山、水、田、林路综合治理，农、林、牧、副、渔文化旅游全面发展。这样特殊的地理位置和自然环境造就了西安近郊的旅游度假地，在这个商圈内，商业形态主要是以服务于旅游者的农家乐、度假村为主：诸如白鹿塬上龙湾村的万亩樱桃园，最早的时候只是一个樱桃园，现在成为一个以农家乐、樱桃采摘及销售、休闲娱乐、商务为一体的综合性旅游度假村；还有白鹿塬温泉度假村，这里商业形态仍然是服务于旅游者和学习培训者及在此开会的参会者等，设有娱乐设施，还有餐厅、会议室、标准间，还有各项商业服务。
 
        近些年，商圈内还不断增加各种商业形态，像众多年轻人喜爱的滑雪运动，在这里就可以实现，而且现在白鹿原滑雪场日接待能力达700人次。滑雪场的建立使商圈内的商业形态更多样化。
 
        总体来看，白鹿原民俗商圈内商业的发展主要以民俗旅游为主，服务的对象主要以旅游者为主。虽然白鹿原民俗商圈商业发展较单一，但是借着纺织城老城改造的东风以及白鹿原本身独特的地理位置，与纺织城老城相交汇，资源得以共享，未来纺织城老城改造后对于白鹿原的辐射拉动作用将十分明显。所以居住在此和旅游到此地的人都可以享受到纺织城商圈所带来的商业配套，加上初期开发较低的房价以及较好的生态环境等等，这些都吸引了不少人在此购房。郊区地产悄然在白鹿原民俗商圈内兴起。
 
圈内郊区房地产刚刚兴起
        虽然以白鹿原民俗风情而兴起的农家乐、度假村等为主的商业有了一定的规模，但是还不足以带动起整个区域的房地产市场发展。
      伴随西安房地产市场开发量的增大，西安城区内可利用开发用地面积日益稀缺，向郊区发展是西安房地产市场发展未来五年的必然走向。目前，西安市西南方向较早发展的高新区已初具规模，东南方向的曲江新区方兴未艾，城北的经开区开发的正如火如荼，长安区和最近兴起的浐灞生态区正在走入西安市民的视野。伴随着西安市的外扩，市政基础设施也在各个郊区全面铺开，以前所谓的郊区及远郊概念正在慢慢淡化，人们由以前对郊区的冷落，到现在对郊区的正视，甚至偏爱。实际上，西安市区周边几个居住板块的形成，已经是郊区化的最初预演。城东作为全市未来2年房地产开发销售的焦点区域之一，郊区化发展态势日趋明显。尤其以浐灞生态区为甚，由于其规划面积十分辽阔，北有浐灞半岛等案旺销，中部有荣德棕榈湾、水岸东方、沁水新城等案在售，南部区域（即白鹿原）现阶段鲜有楼盘推出，以花园洋房和别墅为主体的白鹿公馆成为白鹿原上较早一批扎根南部区域的项目之一；还有恒大集团在西安开发的其中一个项目——恒大绿洲被称之为“浐灞门户”，本项目最大的一个卖点就是“东与拥有万亩果林的著名旅游胜地白鹿塬仅一河之隔”。
 
      随着各个新开发的楼盘项目在白鹿原延伸发展，商业也由此伴随着发展。目前此商圈内在居民的生活日常所需的商业业态上十分匮乏，多数生活需要均须驱车至市内才能满足。而随着区域房地产的进一步开发，必将带动区域商业连片成规模发展。据西安房地产信息网数据研究中心统计：08年1-8月商圈内住宅均价集中在2441元/平方米。按照现在商圈的发展速度及纺织城区域改造工程的实施，圈内住宅市场的居住价值及投资价值均有较高的升值空间。
重现繁荣于现世的大唐东市(图)
            陈谦
  西安房地产信息网    www.800j    时间：2008-10-09
 
    商圈，顾名思义就是一个区域的商业中心。它是在一定的历史条件和地理环境以及其它原因上自发而成的商业气息最为浓厚的区域。每个商圈都有每个商圈的特点，其环境、人流量、经营种类和状况等都不尽相同，这些特点直接决定了投资收益的状况。
    西安市商圈划分大致如下：钟楼商圈，以钟楼作为中心，辐射南北东西四条大街，历史最为悠久，商业氛围最为浓厚；小寨商圈，以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；雁塔路商圈，以雁塔路为轴心，辐射到文艺路等处；长乐路商圈，以长乐路为轴心，辐射到幸福路等处；土门商圈，以土门十字为轴心，辐射到西郊……
    古时，唐长安城拥有最为鼎盛的东市和西市两个经济活动中心，也是当时全国工商贸易中心，还是中外各国进行经济交流活动的重要场所。商贾云集，邸店林立，物品琳琅满目，贸易极为繁荣。现实的大唐西市已在复兴之中，旨还金市于其，而同为双子之一的东市在经历了旧城拆迁之后，正渐还于现世。
何为东市
 
    东市的面积，据文献记载“南北居二坊之地”。东市南北长1000余米，东西宽924米，面积为0.92平方公里。市的四周，每面各开二门，共有八门。市周墙处大街北（即春明门大街）宽120米，东、南、西三面各宽122米。这一宽阔街道的效用是便于商业运输和市民入市前车马的停靠。
东市分布在今天的西安交通大学以西，西安铁路局以北的地方，其街宽都近30米，约是西市街宽的一倍。今天西安交大校园尙有西区部分建在东市和市东街道之遗址上。
东市由于靠近三大内（西内太极宫，东内大明宫，南内兴庆宫）周围坊里多皇室贵族和达官显贵第宅，故市中"四方珍奇，皆所积集"市场经营的商品，多上等奢侈品，以满足皇室贵族和达官显贵的需要。
 
现时落魄的东市
 
    现如今的大唐东市主要面积被城东最大城中村之一的乐居场所占据，这里一直由本地居民和大批外来人口构成，场内建筑基本均为砖混小楼，3-4层左右。除房东自住之外均为出租，大批外来人口的涌入刺激了场内商业的快速繁荣，规模基本上均为临街小型商铺，种类上以服务区域内居民日常生活需要的各类业态构成，从早市到夜市应有仅有。而同时作为其特之一的服装产业在乐居场也十分繁荣，其主要以各类童装为主，业务范围一度辐射到整个东关区域，在90年代中后期尤为突出，但随着居民经济收入的增长，消费水平的逐渐提升，此类小作坊式的服装加工业逐渐落寞。随之取代的是满足现代生活所需要的音像制品、小型超市等其他业态。
    小型餐饮、杂货、超市、网吧成为了乐居场商业形态构成的最大特征。
    在其他区域方面，化工六院、电子所等家属区占据了原大唐东市其他区域的主要位置。商业发展除零星沿街商铺之外基本上处于空白。
    而在交通发展方面。乐居场内由于其街道狭窄，小贩众多，使得其仅能通过少量机动车，拥堵的状况时有发生。另一条交通干道经九路则在经过近年来拓宽改造之后路况较佳，成为未来连接大唐东市的重要交通要道之一。
还繁荣于东市
 
    此次大唐东市的改造范围主要以乐居场为主，其中改造范围为：东起经九路，西至化工六院、华陆公司；南起建东街，北至陕西省计量测试研究所、国税局。项目占地面积为225.36亩。其中，安置用地72亩，开发用地120.6亩，规划道路32.76亩。
项目建设方案：拆迁总面积约418455.07平方米,安置面积377199.74平方米，项目开发面积308881平方米，预计拆迁总费用7.5亿元，项目投资总额15亿元。该项目结合乐居场城中村改造，城市规划的经九路道路拓宽、古遗址恢复维护。建设一个既有大唐雍容繁华气息，又独具碑林文化韵味的环境优雅的新型商贸、旅游、休闲、服务中心综合区域。
借商业而兴地产
 
    原本的乐居场基本在房地产市场发展方面处于停滞，相关地产经营也仅以民房出租和商铺转手为主。但随着城中村改造的实施推进，区域已有新案推出，云锦兴庆苑便是其一，该案地处乐居场门户位置，紧邻咸宁路，项目以4450元/平米的销售均价对外发售，而此案作为东市区域鲜有的地产个案也成为了未来周边新案开发销售的起点标杆。
 
    良好的地段位置，丰厚的历史底蕴以及宏伟的改造规划无疑让大唐东市在重现之前已备受瞩目，而区域房地产的发展也将会依托其商业广阔的升值前景而迅速发展，先前房地产行业发展的空白也会在东市启幕时再展宏图。
借物流而兴的新筑商圈(图)
            西安房地产信息网
  西安房地产信息网    www.800j    时间：2008-09-05
 
      商圈，顾名思义就是一个区域的商业中心。它是在一定的历史条件和地理环境以及其它原因上自发而成的商业气息最为浓厚的区域。每个商圈都有每个商圈的特点，其环境、人流量、经营种类和状况等都不尽相同，这些特点直接决定了投资收益的状况。
 
      西安市商圈划分大致如下：钟楼商圈，以钟楼作为中心，辐射南北东西四条大街，历史最为悠久，商业氛围最为浓厚；小寨商圈，以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；雁塔路商圈，以雁塔路为轴心，辐射到文艺路等处；长乐路商圈，以长乐路为轴心，辐射到幸福路等处；土门商圈，以土门十字为轴心，辐射到西郊……
 
      《西安市区县商圈发展规划》中指出，灞桥区1个超广域商圈：新筑物流园区商圈；3个广域商圈：纺织城物流园区商圈、浐灞生态区商圈、白鹿塬民俗商圈；1个区域商圈：纺正街商圈。本期将针对灞桥区唯一的超广域商圈——新筑物流园区商圈做以分析。
 
      西安房地产信息网数据研究中心界定：北邻规划的西安市铁路北货运站，东接西安—阎良高速公路，靠近西安市北三环、绕城高速路和西安—铜川高速路的区域划定为新筑物流园区商圈范围。
西北第一无水港的诞生
 
      70年代，西安商业、供销、粮食部门等的重型运输车辆总共只有324辆，短短三十年，在西部大开发的大力推进下，西安早已逐步成为了覆盖全省、辐射西北、连接国际的物流平台。
      2003年，西安商贸局制定了《西安现代物流产业发展规划》，按照“政府规划、市场引导、项目带动、政策扶持”的发展思路，提出了“1-8-10”发展目标：即1个物流园区——8个物流中心——10个物流配送中心。其中规划的西安国际港务区（新筑物流园区）便将是西北最大物流产业开发区。
      西安国际港务区项目规划总面积8.2平方公里，投资规划总额98亿元，其中：开发投资（土地及基础设施配套）25亿元，项目招商引资73亿元。项目按照开发区模式进行，“统一规划、分步实施、多元投入、市场运作、招商引资、滚动发展、政府推动、政策支持”，计划从2006年开始到2015年，用十年时间分三期开发完成。
      届时，每天都将会有无数集装箱在此转运，数以亿计的物资经此处流向各地。
物流经济带动区域经济发展
 
      货量是物流产业发展的最主要因素，只有相当的量才能有规模效应。目前西安外贸业务量的特点是增速很高但基数较小，同时在进出口方面，目前西安地区的货物出口量大于进口量，一方面货物品质不高，低值货占有相当比重；另一方面集装箱运输中存在空箱流转的不合理现象，进出口严重顺差带来的直接问题就是空箱的回程运输，资源浪费较为严重。而目前西安地区的国际货运企业总数在百家以内，市场趋于饱和，企业拥有小、支、全的特点，大多为东部港口城市的船公司和国际货运公司的分公司或办事处。但由于运量有限，资源未能充分利用，但此也表明了西安拥有良好的物流发展潜力。
      同时，新筑的集装箱货运站是铁道部规划的全国16个集装箱中心站之一，近期落定的西安作为全国六大铁路枢纽之一也为未来港务区提供良好的运输条件支撑。加之港务区规划有门类齐全的各类配套园区，到时，出众的物流优势将吸引各关联企业的相继入驻，区域也将形成一条完善的产业链，带动经济飞速发展。
地产行业开辟新阵地
 
      未来区域经济的高速增长势必将有效的带动配套行业的快速发展，房地产行业自然受益匪浅。在目前市区土地资源日渐紧缺的形势下，如何开辟新的开发区域是各房企未来能否良好发展的基础。多数土地储备充裕的区域均存在经济发展落后，配套匮乏，升值缓慢等的现状，使得投资价值不是很大。而新筑商圈自以西部第一无水港的姿态面世以来，以显而易见的未来升值潜力吸引了来自各方房企的目光。虽目前周边尚处于起步阶段，但良好的发展前景已经显露无疑。
 
区域环境提升居住舒适度
 
      地产开发一方面注重于配套设施的完善，而另一方面区域居住环境的好坏也是开发的重要参考因素之一。
      商圈东依浐灞生态区，灞河穿其而过，在缺水的西安来看实不多得。同时周边的未央湖、桃花源旅游区以及东向万亩果园等自然景观使得商圈生态环境良好。加之港务区及浐灞生态区的快步建设，商圈自然环境将逐步提升。依水而居势必成为未来区域地产营销的重要卖点之一。
 
区域价值渐显，房价稳步提升
 
      从前些年的无人问津，到近几年的地产渐热，可见新筑商圈的开发价值已逐步显现出来，随着西航花园、骞柳小区相继落成入住以及水城中心花园小区等社区即将建设，让新筑商圈内的人居氛围迅速提升。而区域住宅价格也是逐年增长。
      据西安房地产信息网数据研究中心统计显示：2004年区域普通住宅在售均价约为2034元/平米左右，至2006年时已基本站上2700元/平米，到了2008年，区域住宅在售均价已升至3300元/平米左右。虽价格水平目前远低于全市平均水平，但大踏步的增长幅度已经凸显了新筑商圈作为未来城北新经济增长点和地产开发新热点价值所在。
 
      经济增长对于地产行业的有效促进在行业发展日趋繁荣的西安早已有了前车之鉴。高新技术产业开发区、经济技术开发区俨然已是当今西安地产开发最为火热的区域。而在物流产业即将作为西安城市新的经济增长点的不久将来，新筑商圈的经济腾飞、地产兴盛也就指日可待了。
古今结合——八仙宫文化旅游商圈(图)
  西安房地产信息网    www.800j    时间：2008-08-08
 
  商圈，顾名思义就是一个区域的商业中心。它是在一定的历史条件和地理环境以及其它原因上自发而成的商业气息最为浓厚的区域。商圈的发达程度直接影响到其辐射范围内土地的价格等，同时也是其他类物业升值的直接诱因之一。
  西安市商圈划分大致如下：钟楼商圈，以钟楼作为中心，辐射南北东西四条大街，历史最为悠久，商业氛围最为浓厚；小寨商圈，以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；雁塔路商圈，以雁塔路为轴心，辐射到文艺路等处；长乐路商圈，以长乐路为轴心，辐射到幸福路等处；土门商圈，以土门十字为轴心，辐射到西郊……
  道教胜地八仙庵，位于西安市东关长乐坊内，为西安最大的道教庙宇，也是中国西北地区著名的道教建筑。现存主建筑均为清代所建，因庵中供奉八仙的塑像为主，故名“八仙庵”。清末慈禧赐名“敕建万寿八仙宫”，“八仙宫”之名由此而来。西安房地产信息网数据研究中心对此商圈的界定：以八仙宫为核心辐射形成的一个以文化、古玩、旅游为主体西安古玩交易中心，发展宗教旅游观光区。 
  宗教特的旅游商圈
  古都长安曾是道教、佛教、伊斯兰教以及西方基督教汇聚、发展、衍生宗派的圣地，名山古庙、道观浮屠四处林立，佛教“六大祖庭”绝大部分都保存完好。宗教活动场所之丰富及浓郁的地域特，构成了西安独特而丰富的历史文化资源。八仙宫作为陕西道教集中活动的胜地，每逢道教的重要节日，八仙庵灯火通明，沉浸在一片欢乐之中。
  碑林区政府在规划中就把八仙宫定位成宗教文化旅游景点，逐步将八仙宫联入以碑林博物馆为中心东西呼应、南北贯通的宗教文化旅游中心区。
民间特的古玩市场
  作为一个有深厚历史沉淀的城市，西安的文物古玩市场在全国的地位和影响历来都是举足轻重的。八仙宫古玩市场作为西安比较成熟的古玩交易市场，依托八仙宫旺盛的香火吸引了不少人气。
八仙宫古玩市场（前身是小东门内旧货市场）建于1993年，整个市场是一幢两层仿古回廊式木结构建筑，一共有62间店面，底层中间的走廊中轴线则摆放地摊。小而精致大概是八仙宫古玩市场给人留下的最大印象。每逢初一、十五、四月庙会香火不断，众多商家、收藏家云集于此，构成了这个西安民间古玩交易市场。
区域配套成熟楼市稳步向上
  虽然以八仙宫所兴起的古玩、旅游产品等为主的商业有了一定的规模，但是还不足以带动起整个区域的房地产市场发展。
  从地理位置上看由于长乐坊地处东二环以内，属于城东最靠近城内的区域，而该区域无论从生活还是文化、医疗各方面来看，配套十分完善，这里也成为整个城东区域较早成熟的居住圈。由于配套的完善，加上老社区众多，所以在该居住圈内的项目都是小项目，并没有大型配套的大社区。
该区域良好的商业氛围加上成熟的生活配套，对房地产市场起到带动作用。八仙宫一带，主要以小商贩经营和地摊形式为主，而在此区域经商的人士大多为外来人口为主，他们或由于经济的压力、或由于地域情结的影响，或由于经营的流动性的影响，较多的人选择租房而居，无形中激发了市场购买力的活跃。当黄金地段难有立锥之地时，开发商的目光即投了向浐灞区，随着市政规划的步伐，浐灞区的开发也步步跟进。以至于该区域新楼盘寥寥无几，这里老社区较多，地产开发难度较大，所以在八仙庵居住圈内的项目都是小项目，没有新建的大社区。
 
  从06年开发的项目例如玫瑰坊、华龙佳园、金叶长乐居，金茂晓苑等项目都是依托八仙宫周边成熟的生活、文化配套。根据西安房地产信息网数据研究中心对该区域的房地产市场价格监测显示：06年该区域普通商品房成交均价为2600元/平米，07年为3400元/平米，08年已经达到4200元/平米，三年涨幅达到60%以上。
  城东高校虽然没有城南多，但是数量也不容小觑，而且相对其他区域来说八仙宫的房屋价格与居住配套的性价比例较高，对于毕业的大学生有一定的吸引，加上外地商贩的大量租赁，这里的租赁市场相对其他城区一直是比较火热的。
  而二手房市场随着配套与交通的逐步完善越来越受置业者的青睐。根据西安房地产信息网数据研究中心对西安市二手房市场的监测显示：2007年该区域的二手房市场一直处于稳步上升的趋势，二手房买卖同比增长了18%。
商业氛围有待完善，商圈发展前景看好
  八仙宫古玩市场里的文物商店属于小而全类型，几乎每家都出售古陶、青铜器、玉器、唐三彩、宋元明清瓷器、古旧家具乃至字画收藏等等。原来一共有62家正式经营的店面，现在由于新的文物市场的崛起，使得其规模缩水很多，一楼的经营情况还保持正常的水平，二楼的店面则已经闲置很多，现在还有40余家商店在此继续安家落户。
  由于商圈的定位为以古玩、旅游、文化等产品为核心，在一定程度限制商圈的整体发展，目前商圈内的商业配套设施可以满足居民的日常生活所需等，该区域目前并无大的商业配套，整体商业氛围仍有待完善。
  但是随着西安“皇城复兴计划”，政府也开始了对长乐坊地区八仙宫周边改造，在2007年西安商贸规划区发布的《西安市区县商圈发展规划》中，把八仙宫文化旅游商圈正式列入85个商圈之中，相信改造后更为成熟八仙宫文化旅游商圈将成为人们投资置业的新选择。
新兴商圈——浐灞生态区商圈(图)
  西安房地产信息网    www.800j    时间：2008-07-31
西安西部汽车城
 
  商圈，顾名思义就是一个区域的商业中心。它是在一定的历史条件和地理环境以及其它原因上自发而成的商业气息最为浓厚的区域。商圈的发达程度直接影响到其辐射范围内土地的价格等，同时也是其他类物业升值的直接诱因之一。
  浐灞生态区作为近年来城东尤为引人注目的区域，以城市生态带、景观带、旅游带、经济带的定位着力建设城市第三代新城，倡导“大水大绿”、“城市绿肺”的浐灞生态区从规划之日起至今日来看，基础设施建设迅速跟上，地产市场快速发展，环境治理卓有成效，现今的浐灞生态区已经成为城东建设发展的新兴集中地。
  《西安市区县商圈发展规划》中将浐灞生态区列为商圈规划之一，也使浐灞生态区的发展前景更为看好。
一、浐灞生态区的定位
  西安市浐灞生态区规划性质为：以滨水生态住宅及旅游度假产业为主，综合现代商贸、会展、物流、教育及科技产业的生态型滨水城市副中心。西安市浐灞河生态区的发展建设对完善西安市城市功能，改善生态居住环境，提升城市的综合承载力，将产生重大而深远的影响。其功能定位为：西安市城区拓展的生态新区、西安市政府的行政管理副中心、欧亚大陆桥金融贸易首脑区、城市高品质生态住区以及城市休闲旅游度假区。
  浐灞生态区商圈就是依附于浐灞生态区的的规划而兴起的一个新兴商圈，为区域内的常住生活人口以及大量旅客、金融商务人士提供商业服务。
二、浐灞生态区布局
  浐灞生态区以其“城市绿肺”的生态定位，通过河流综合治理、流域生态重建和基础设施建设，改善生态环境，完善西安城市形态，提升城市综合承载力，使得浐灞生态区成为西安的生态新城、最佳人居地、区域商贸中心和市民休闲旅游胜地。
  区域规划“一心三翼”，以浐灞半岛，广运潭生态景观区为核心的浐灞中心区域构成“一心”，总面积约为34平方公里；“三翼”即绕城高速以北到灞河入渭口的灞河下游段为布局中的北翼，陇海铁路华清路以南至三环与绕城立交浐河的南翼，陇海铁路至西康铁路的灞河段则为东南翼。生态区用地布局沿浐灞河展开，以河流串连整个区域。北部以旅游度假用地和湿地公园为主，配合一定的居住用地；区域中部浐灞河交汇处为欧亚经济论坛永久会址用地，可带动整个区域的发展；灞河东部为广运潭生态景观区；区域南部是工业组团配套的滨水生态住宅区，最南端是大型绿地；区域东南部东块为辐射洪庆组团的滨水社区，西块为滨临灞河的现代产业和综合居住功能区。
三、五大优势拉动商圈发展
  1、空间和规划优势，依托浐灞生态区129平方公里区域面积和89平方公里集中治理区，拥有高水准、国际化的规划，具备大规模建设条件，满足了浐灞金融商务区对未来发展空间的需求，而随着浐灞金融商务区的建立与完成必将带动商圈的快速发展与完善。
  2、自然环境优势，浐灞生态区已实现的15000亩水面和近6000亩绿化为金融商务区提供了独特的水体资源和生态优势，独有的2.5公里滨水灞河岸线，更完全有条件建设成西安的外滩和陆家嘴。
  3、交通环境优势，区内2条城市环线、周边5条高速公路构成了发达的对外交通网络；“六纵十二横”的市政路网，与城市中心实现了全面对接；通过三环到达高新、曲江、经开区均不超过20分钟，到西安咸阳国际机场也不超过30分钟；
  4、国际化程度优势，2007年10月，F1摩托艇世界锦标赛在浐灞生态区成功举办；西安“国际化”的开篇之作——欧亚经济论坛永久会址，已建成使用并于2007年10月成功举行“2007年欧亚经济论坛”；2011年的世界园艺博览会落户浐灞生态区，又为西安增添一个国际化的品牌。这些国际化的品牌既是西安集中、最具优势的，对商圈的定位以及发展起到了积极的作用。
  5、产业集优势，按照生态新城、和谐新城的理念，浐灞生态区引进国际知名团队进行高水平规划，重点发展金融业、会展业、旅游业、物流业、商贸业、文化教育产业、房地产业等主导产业，策略上突出生态经济、总部经济、休闲经济和循环经济四大概念，专注于发展现代服务业和生态人居。随着现代服务业的大量聚集，商业的发展必将急速发展，浐灞生态区商圈的发展亦将随之腾飞。
四、投资分析
  1、区域住宅市场发展现状
  浐灞的发展潜力被外界所看好，区域项目市场反应强烈，带动了价格的一路上升，而且区域新近进入的项目也越来越注重内外兼修，产品价值的提高也进一步促使了价格的上升。
  根据西安房地产信息网的相关数据统计，2007年浐灞板块在售项目的平均销售单价达到3000 元/㎡以上。中新浐灞半岛开盘价格3000元/㎡左右，最高达到3800元/㎡；水岸东方预售最低价格2500元/㎡，目前最新价格是4000元/㎡；沁水新城目前的价格也达到了3400元/㎡，2期的销售价格预计在4000元/㎡左右。虽然这样的价格跟其他区域高价格相比，但是涨幅速度十分迅速，同比去年增长了6%。
下图为三个项目07年与08的价格对比，其中均价单位为（元/㎡）
  2、商业地产市场现状
  虽然住宅市场一直处于“火热”状态，但是新兴区域存在商业设施不足，生活配套匮乏的问题，区域入住率不高，人气不足同样是制约商业地产开发热情的一个因素。浐灞目前的商铺开发量相对其住宅面积明显不足，区内没有纯粹的商铺物业。仅有的零星商铺为住宅项目内部的商业配套设施，或者是住宅项目所附带的商铺。商铺物业在浐灞生态区暂时呈现空白状态。
  3、需求强烈、优势明显，商圈发展潜力大
  按照浐灞区的发展规划，综合现代商贸是主要指产业之一。从住宅市场上可以看出，浐灞生态区目前人口逐年而增。据了解，在08年五一期间，浐灞新区几千亩水面的形成以及水上游览项目的推出，为游客和市民提供了良好的休闲之地，普受游客市民喜爱，人流量大增。巨大的常住人口的日常生活所需和大量的游客带来的商业需求，必将引起浐灞未来几年内迎来一个商业地产的开发热潮。
    由恒基集团开发的香格里拉国际人文社区也将填补浐灞无大型商业设施的空白。此外08年浐灞区域区域重点招商项目为浐灞半岛购物中心，规划占地100亩，容积率为2.0，地上四层地下1层，总建筑面积为13万平方米。而建设中的住宅项目，建成后也会有部分的社区商业用房推向销售市场。按照区域这种发展态势，商业配套不足的现状也将于未来两年得以明显改善。
  而且前文中提到的五大优势，对商圈发展必将起到一个积极促进的作用。同时，由于政府对浐灞生态区发展的扶持，商圈规划中对浐灞生态区的另一身份——商圈的定位，都将引起浐灞生态区商业的快速发展。
  投资，最重要的是选择，而发展潜力是决定选择的最重要因素。目前，浐灞生态区商圈处于空白，目前需求较强烈，并且优势明显，政府扶持，在诸多因素的共同作用下新兴而出的商圈的发展潜力巨大。对于欲投资商业的置业人来说，浐灞生态区商圈是个新的选择。
沙坡商圈告别老旧，终将破茧成蝶(图)
  西安房地产信息网    www.800j    时间：2008-07-25