【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预约合同纠纷
【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院
【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院
【审结日期】2022.05.30
【案件字号】(2022)苏03民终1992号
【审理程序】二审
【审理法官】张伟王素芳孟娟
【审理法官】张伟王素芳孟娟
【文书类型】判决书
【当事人】裴秀云;徐州创新汽车市场有限责任公司;徐州东辰房地产开发有限公司
【当事人】裴秀云徐州创新汽车市场有限责任公司徐州东辰房地产开发有限公司
【当事人-个人】裴秀云
【当事人-公司】徐州创新汽车市场有限责任公司徐州东辰房地产开发有限公司
【代理律师/律所】焦广江苏金华星律师事务所;刘曼江苏彭城律师事务所;王可豪江苏彭城律师事务所
【代理律师/律所】焦广江苏金华星律师事务所刘曼江苏彭城律师事务所王可豪江苏彭城律师事务所
【代理律师】焦广刘曼王可豪
【代理律所】江苏金华星律师事务所江苏彭城律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】裴秀云;徐州创新汽车市场有限责任公司;徐州东辰房地产开发有限公司
【本院观点】一、关于创新公司的身份应如何确定问题。
【权责关键词】无效显失公平委托代理实际履行过错恢复原状合同约定诚实信用原则第三人质证诉讼请求维持原判发回重审
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【本院查明】二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。
【本院认为】本院认为，一、关于创新公司的身份应如何确定问题。裴秀云和徐州东辰房地产开发有限公司签订《商品房预定协议》，约定由裴秀云购买涉案房屋。后创新公司在该《商品房预定协议》上加盖公章，并由经办人郭敏在该协议上书写了“徐州创新汽车市场有限责任公司继续履行本协议，并承担债权、债务等一切法律责任”。该内容应当视为创新公司自愿承继东辰公司在本案商品房买卖合同履行过程中的权利和义务，其身份并非担保
人。 二、关于本案违约责任应如何认定的问题。涉案房屋一直未能取得相关建设、规划手续，创新公司也没有按照合同的约定及时交付房屋，其对于商品房预约合同无法履行存在过错，创新公司辩称的政策原因并不能免除其自身的合同责任。裴秀云作为买受人，未按照合同约定的时间及时交付购房款，亦存在违约情形。现双方并未实际签订正式商品房买卖合同，且创新公司已将30万元购房款予以退还，双方合同解除，一审法院综合考虑双方各自违约程度，并结合裴秀云在2008年之后实际占有、使用了房屋，获得了使用权益的事实，酌定创新公司向裴秀云支付98000元利息并不违反法律规定，本院予以确认。 综上，上诉人裴秀云、创新公司的上诉理由和请求均不能成立，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(一)项的规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8293元，由上诉人裴秀云负担6043元，由上诉人徐州创新汽车市场有限责任公司负担2250元。 本判决为终审判决。
徐州汽车【更新时间】2022-08-21 04:17:28
【一审法院查明】一审法院认定事实:2003年12月15日，裴秀云(甲方)与徐州东辰房地产开
发有限公司(以下简称东辰公司)(乙方)签订《商品房预定协议》一份，主要约定：乙方预定甲方开发建设的位于徐州汽配市场配套生产加工基地4号楼401-2号房，预定房屋建筑面积223.08㎡，房屋结构框架，2层；采取银行按揭贷款方式付款，总房价536640元，首付定金100000元，余款221984元在2003年12月30日内付清，银行贷款214656元在签订商品房购销合同的第二天起算15日内付清；上房日期为2004年5月1日。该协议为商品房购销合同的附件。 上述《商品房预定协议》签订后，裴秀云向东辰公司交付了100000元定金及购房款200000元，裴秀云称100000定金交付时间为2003年12月15日，200000元购房款于2004年1月9日支付，但其提供的收据因系复写件，现肉眼无法辨别具体日期。 2007年7月5日，创新公司在上述《商品房预定协议》上加盖公章，并由郭敏在该协议上书写了“徐州创新汽车市场有限责任公司继续履行本协议，并承担债权、债务等一切法律责任”。 由于未办理建设、规划等手续，案涉房屋一直未能办理相关权属证书。目前，案涉房屋面临拆迁。 2020年12月21日，裴秀云及其委托诉讼代理人张立平向案涉项目拆迁指挥部递交《关于创新汽车市场门面房诉求》载明：“本人张立平与裴秀云在2003年12月15日与徐州东辰房地产开发有限公司及徐州创新汽车市场有限责任公司共同开发建设的创新汽车市场4号楼101-2号房，并签订了商品房预定协议，并交付定金叁拾万元整(￥300000)因开发商原
因此房之后成为烂尾楼。2008年我和其他买房业主，自筹资金将未建好的房屋进行复建(包括墙体、门窗、地面、地砖、钢结构、电缆、电表)建好后本人作为仓库自用。现因政府要对上述房进行拆迁，本人诉求：1、3倍赔偿定金玖拾万元(900000)。2、自建费用贰万伍仟元整(25000元)。3、升降机、地面、门窗，按政府规定赔偿。” 2021年4月30日，创新公司的法定代表人自其银行账户向裴秀云委托诉讼代理人账户转款300000元。
【一审法院认为】一审法院认为，裴秀云和徐州东辰房地产开发有限公司签订的《商品房预定协议》并不具备商品房买卖合同的主要内容，因此该协议不能认定为商品房买卖合同，应当视为购买商品房的预约合同。创新公司在该合同上加盖印章，同时经办人注明了“继续履行本协议并承担债权债务等一切法律责任”的内容，该内容表示创新公司自愿承担并履行涉案商品房预定协议的内容，其辩称的系一般担保人的主张不能成立。 创新公司愿意继续履行该协议，现案涉房屋面临拆迁，但双方一直未能签订正式的商品房买卖合同。2021年4月30日，创新公司法定代表人向裴秀云返还了收取的300000元房款，双方之间的协议实已解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于未能签订商品房买卖合同的原因，系
案涉房屋一直未能取得相关建设、规划手续，创新公司对于商品房预约合同无法履行存在过错。但就作为购房者的裴秀云而言，《商品房约定协议》约定其应于2003年12月30日支付第二笔款项221984元，但其未能按约支付，其也存在一定的违约行为。因此，综合考虑双方各自的过错程度，同时考虑到裴秀云在2008年之后实际占有、使用了房屋，获得了使用权益的事实，一审法院对于裴秀云主张的利息酌定支持98000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、徐州创新汽车市场有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付裴秀云利息98000元；二、驳回裴秀云的其他诉讼请求。案件受理费6043元，由裴秀云负担3793元，由徐州创新汽车市场有限责任公司负担2250元，徐州创新汽车市场有限责任公司负担部分于判决生效七日内交纳至一审法院。 二审期间，裴秀云提交从泉山法院(2021)苏0311民初4871号民事卷宗中调取的徐州市经济贸易委员会徐经贸商务2004-63号文件共5页，该文件是创新汽车公司向泉山法院提交的，在该份文件的第3页抬头是关于徐州汽车市场配套生产加工基地工程规划有关证明的申请，该申请的时间为2004年8月2日，从该文件显示项目工程规划手续正在办理以便尽快开通建设。从该段申请来看，涉案的房地产直至2004年8月2日还没有开工建设，由此进一步证明了创新公司存在着根本违约行为。 创新
公司质证称，首先，徐经贸商务2004-63号文件共2页，而非5页，这2页中并没有裴秀云代理人所述的内容，其所述的内容在2004.8.2日泉山区人民政府向徐州市规划局出具的一份材料中，其内容是徐州汽车市场配套生产加工基地市我区2003年招商引资的生产流通中的项目，已被列入徐州市2004年80项重点项目之一，现立项规划定点报建招投标等手续已完成，因本项目所用土地属遗留问题，暂时还未办毕土地手续，但由于本项目工期紧、任务重，根据市政府加快该项目建设地的要求，为不影响项目的生产经营，特请贵局证明本项目工程规划手续正在办理，以便尽快开通建设。该份证据的证明目的并非裴秀云代理人所述泉山区人民政府其函告市规划局的该份文件，能否证明本案案涉项目先建后批，是由泉山区人民政府规划要求，也是市政府批准。
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