圈层理论，其实就是中国《易经·系辞》中“物以类聚，人以分”的实际运用。"圈层"是特定社会体的概括。它可以是广义的一个具有相同社会属性的阶层，也可以是一个区域内本身具备很强的社会联系、社会属性相近的体。从"物以类聚，人以分"的角度来说，圈层就是某一类具有相似的经济条件、生活形态、艺术品位的人，在互相联系中形成了一个小圈子。这个小圈子的人在更多的交流中，互相影响，互相融合，形成更多的共同特性。圈层营销，就是针对这样的小圈子，进行点对点的营销，也可以叫做精准营销。
豪宅圈层营销的手段。目前，流行的手段有如下几种：
一、推介类：吹嘘自己的产品，借机卖房子。有产品推介会、细节推介会、样板房鉴赏等，比如近期银丰花园《豪宅标杆100个细节》发布会。
二、品鉴类：有意拔高参与者的身份感，品质感，借此来提高房子的品位。这类活动多，有红酒品鉴、雪茄品鉴、古董品鉴、茶艺品鉴等。
比赛类：将客户组织起来，搞些高端活动。比如高尔夫球赛等。
定制类：明星出席、私人PARTY等。
战略联合类：是跨界营销的双赢模式，比如名车试驾、音乐会、画展等。
以上是圈层营销活动的种种方式。在活动的实施过程中，往往会发现有很多问题。一是组织活动时，邀约客户工作较为困难。二是组织过程中，劳神劳力。三是实际战果没有设想的好。我想，造成这样的结果，不是操作过程出现了问题，而是在操作之前，就没有想明白，这豪宅阶层的思想模式。富人，是不喜欢被动的接受别人的安排。其一，他不是也不可能想成为道具。富人之所以富，是因为他在某个层面或领域，已经取得了成功的经验。他的这样自我意识是比较强烈的。你如果不顾忌他的自我意识，而去安排他参与你的营销过程，只能导致被排斥。所以，强制推销没有结果。其二，豪宅做圈层营销时，往往重营销，希望产生实际效益，即购买行为。因此，强制的灌输理念，违背了富人来此活动的目的跟意义。他想结实朋友，你想卖房子。他想了解一下你们的东西，但限于了解，而你却判断他是客户而围追他。所以，下次你做活动，他怎么也不来了。连电话都不接了。最形象的比喻，就是旅行团。比如我们组团去参观长城，当我们精疲力尽的爬下长城时，尽管饥肠辘辘，但导游却要带我们去看玉器看果脯。这时候，你的购买心情会咋样？
分析了上面的现象，你如果问，照这样来看，豪宅的圈层营销还做不做了呢？答案
是肯定的，要做，好好做。那怎么做呢？
我个人认为，豪宅的圈层营销，应从以下几个方面入手。
第一，要判断自己豪宅的性格。这或许很奇怪，豪宅还有性格？没错，每个豪宅都有其性格。而所谓的豪宅性格，就是其所展现出来的素质跟涵养。其外在特征主要体现在建筑风格、景观风格、营销中心、户外形象及文化内涵。每个豪宅的性格都有不同。有展现美式自由文化的豪宅，也有展现智慧领地的豪宅，还有喜爱中国文化的中式豪宅等。这些符号，都是豪宅的性格外现。04－07年，做鼓浪屿花园的时候，将其定位为喜欢厦门水岸生活的商人。到项目结束后，其入住的客户，60％是商人，真的是名副其实的商人聚集地。08年做尚清华高层住宅的时候，定位楼盘性格为教育文化盘时，其客户也有一半是为了子女上学。
所以，豪宅的性格展现在哪个层面，才能到与之相符合的圈层。不然，一个智慧性格的楼盘，去一暴发户，除了几个附庸风雅盲目入住，岂不知他连广告都看不懂？当年做一写字楼，主推语为“第一office”。结果，很多小老板来问office 是何物。最后改成了“第一办公楼”才把项目推介出去。普通产品尚且如此，豪宅岂不更需要清晰的性格特征？你卖中式别墅，去吹西洋贵族，评论血统，这叫典型的抽。连男女都不分了，还谈什么十二星座？宝马3系车友会
第二，要对圈层进行细分。你可以说我们对圈层进行细分啦，但是就是不知道买我们豪宅的人在哪里。所以说，豪宅的性格要判断准了，然后围绕这性格去重新梳理豪宅的圈层细分。或许你做豪宅的
时候去联系了温州商会或者其他商会，在组织活动的时候发现他们对此并不感兴趣。这是因为这么大一个商会，成员这么多，性格是多种多样的。所以，这样组织仍然是高射炮打蚊子，啥也看不见。在此，且听听胡侃先生是如何解决此问题的：“他们看似是一类，其实大不同。比如有钱人。我们按照可支配收入以 1000万为例，他们可能是艺术家，也可能是卖皮鞋的。所以在小众里再细分，往往越往高处走，金字塔顶端的就越看不见，看见了也看不清，千万别指望广撒网。比如，针对老板的、打工皇帝的、炫富的，我们与宝马7系搞客户资源共享。因为宝马7系在这类人当中属于典型的配置，至少希望购买率很高。在对待名人上，艺术家和足球的，我们走俱乐部、协会，如商会、高尔夫俱乐部、车友会、收藏协会等。其他的配合贵和、银座等VIP客户的数据库，作为配合。结合好直邮、短信、一对一的跑销，效果还是可以的。”
第三，用点桩手法，逐一延展。这是最有效的方法。如果，你发现了一个1000万的富人，并且他对你的产品非常感兴趣，那好了，你可以实施圈层营销了。对于这个千万富翁，他的圈子里面也至少有10位与之相匹配的富豪。你抓住了这个富豪，融入他的圈层，就打开了局面。这就是由点及面，再由面中之点延展到面的过程。当然，这需要你有极好的公关技巧。但反过来，圈层营销很大一部分，就是公关营销啊。看看高档酒店的营销经理们，哪个不是呢？手头上没100个关系较好的老板名录，还指望坐稳这位子？所以，圈层营销理论上是简单的模式，但实践中就有公关能力
高下之分了。所以，卖豪宅的，设个精英公关部，整天围绕富豪做文章，这样，就无形中提高了销售
的成交率。如果，你现在还在指望着来客接待，那成交率就比较低了，因为不是每个销售人员都是公关精英的。
第四，圈层营销要充分发挥营销中心、会所的功能。无论做活动还是展开营销，一定是在现场。产品的体验、活动的开展都要结合豪宅的亮点而行。营销中心发挥组织作用，会所强化尊崇及生活方式。
第五，要实现跨界联合。这，既为解决豪宅的销售，也为战略合作单位提供双赢结果。联合高尔夫俱乐部、名车车行、银行VIP、商会、银座等高级会员、高级美容院等再谈“圈层营销”
作为一个营销术语，“圈层营销”概念在地产行业流行有段时间了，好多高端项目的营销中“圈层营销”已经发挥了不少作用，例如万科·17英里、万科·蓝桥圣菲、广州星河湾、北京星河湾以及贵阳山水黔城等。但多数项目还只是把它作为与所谓的“文本营销”、“活动营销”一样的“营销活动”，而不是一个系统的营销战术或者特定的营销策略。目前，我们对于“圈层营销”的理解还过于简单化。很容易通过字面意义对它有个基本的理解，就是在项目营销过程中，把目标客户当作一个圈层，通过针对他们的一些信息传递、体验互动，进行所谓精准化营销。而在操作手法上，最普遍的就是做个品质鉴赏酒会、高尔夫球比赛、网球比赛之类活动等。
再看“圈层”产生的基础和“圈层营销”的真正源起。“圈层”是对在阶层分化的社会背景下，自然产生的相对中高端的特定社会体的概括。它可以是广义的一个具有相同社会属性的阶层，也可以是一个区域
内本身具备很强的社会联系、社会属性相近的体。圈层化是社会发展中必然的特征，这其中会产生明显的多个阶层的分化，也会产生同一阶层的有机融合，同一类人具有相似的生活形态、艺术品位，很自然就会产生更多联系。这种圈层化和圈层运动的最初表现可以说欧洲近代产生的“文化沙龙”，作为一种社会性的圈层，它的稳定比今天的营销性的“圈层”更强。
而“圈层营销”也并非地产行业的发明，事实上奢侈品营销中早就已经出现，并且作为很多奢侈品牌永续经营中的自然营销法则。这些奢侈品牌在进行新品发布或者艺术鉴赏活动时，往往会邀请一些社会名流与富豪阶层参与。其目的很明确，一是品牌信息的有效传递和客户面的扩展；二是借助口碑使得品牌认知度更趋于一致；三是作为一种客户维系手段促进客户长期多次购买。这些功能在地产营销上也同理可证，所以在地产营销中，圈层营销也更多的与奢华、时尚的项目价值要素挂钩，而不是与青年风潮、产品性价比挂钩。
“圈层”的外在构成特征比较简单，所以在没有系统梳理的情况，地产行业的“圈层营销”操作也变的很简单，基本的原则就是“高端化、小众化”，很多人的理解
“圈层营销”就是到最有钱的那人，结合项目推广举办个酒会或者时尚PARTY。略高明如深圳的“星河丹堤”，会通过产品属性定位“CEO官邸”来给这个“圈层”一个概念定义，当然这个项目也取得了成功，CEO们在互相的敬仰中举杯共饮，在这场圈层运动中，成就了“星河丹堤”的畅销之势。
在“圈层营销”中应该有三个操作原则：
第一，“圈层”可分为内圈层与外圈层，而要通过“圈层营销”实现地产项目的营销成长，必须内外联动。“圈层营销”的目标客在内圈层，价值构造也是围绕内圈层来进行的，但是精神层面的附加值形成很大部分是在外圈层完成的。楼盘开发通常有一个比较长的周期，在一个项目的产品足够出的前提下，产品力之外的溢价形成一是靠前期战略定位，二是靠市场形象动态提升。
外圈层尽管并非目标客，但是他们的口碑相传会提升内圈层目标客户的心理价值，提升其购买动机。所以，在营销中，对于外圈层有什么样的营销安排，应该也有一定的考虑。例如中信凯旋城，并非景观之地，但在“荒地造城”的过程中，却逐渐成为了一处城市风景，经常有很多青年人会选择到这里拍“婚纱照”。对于客户来说，这不能不说是一种荣耀。
第二，“圈层营销”应该延伸到产品价值构造阶段，准确的说也就是项目规划设计阶段，它应该协助完成价值构造，能够为目标圈层提供最适合其需求的产品。这中间还有很多的值得研究的关系与方法。对于房地产来说，产品是战略问题，而战略是制胜的关键。所以，圈层研究应该与项目定位工作是同步，甚至提前展开的，是否有新的社会性的圈层在这个城市中正在形成，他们和旧有的其他圈层有什么不一样的价值取向，什么产品是他们需要的，都可以反映在产品设计上。
第三，“圈层营销”的方法应该更趋于整合，而不是单一的PARTY之类活动。“圈层营销”操作过于简单化
的原因一是过于强调销售导向，只注重目标客户购买意向的锁定，往往活动的真正主题就是项目销售；二是对于自身面向的“圈层”缺乏深入的研究，或者说这种研究建立在“想当然”的基础上。圈层营销的方法只有更趋向于整合，手段与资源更丰富，周期更长久，真正从引导客户需求的角度去发现契机，才能形成“圈层”的自我扩容、逐步升级和再复制能力，从而为未来积累更多的忠诚客户。等，都能实现共赢的局面。当然，还是缺不了公关部的全力配合。实行圈层营销，不是为了销售而圈层的，这一点一定是圈层的大忌。陌生电话、陌生拜访一定是圈层营销难以突破的屏障。所以，做战略联合，由各战略单位围绕共同的主题而自行连结客户，最后组合成一场精彩的演出，这才是正道。
给你举个例子吧
进入“房流感”时代的“观望”季节，有产品支撑价值的优秀住宅，也有趁着一片涨声而无内在价值的虚高楼盘。我做过贵州的“山水黔城”、“盛世兴城”和南昌的“世纪风情”，都代表着所在城市高房价的高端楼盘，如何在高房价条件下，
在“房流感”时代的“观望”季节里做到有效营销，我的实战的经验是：高房价，小圈层，实现高端营销点对点——即“圈层营销”。
客户在哪里？如果我们把高端客户进行分类描述的话，它大致有这样几类：
财富积累型家族、城市新贵、行业领军人物、有艺术偏好的名流、高级公务员等，每一类型都有不同的消费特征，每一类型都有自己的社交圈层。譬如财富积累型特点为早期通过长期资本积累而富裕起来的体；他们的财富积累大都跟自己的家庭背景有一定的联系；他们富有浓厚的家族观念，有一定的家庭聚居情结。因此他们已经拥有了第一居所，并渴望第二、第三居所。而城市新贵的主要财富构成则为证券投资、房地产投资、股权套现等。
如果我们把马斯洛需求层次理论运用到住宅产品的空间营造上，对应马斯洛的五种层次：生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求、自我实现需求，因此适合城市新贵的空间应该具有功能性、安全感、开阔感、尊崇感和格调品味感。
那么如何进行传播并售卖呢？有了客户特征的研究，传播渠道的运用就有了分寸。具体实施如下：
利用大众传播建立高度，高举高打；更多的则是运用影响力深度的小众传播，制造“小众影响”。小众传播主要是圈层营销，譬如：球会车会，高尔夫球与宝马车友；银行贵宾卡，外资银行基金服务等。也可利用现场空间进行体验营销，如体验会馆中销售人员从原来的一对一转变为多对一的尊崇服务；活动营销是不可或缺的氛围营造，类似当代中国艺术品展、经济高峰论坛、企业家联谊会、品牌汽车试驾会、奢侈品发布会等等。
文本营销也是圈层圈层的一把利器。所谓“开盘先开会，卖楼先卖书”，开会指的是论坛，先把声音放大；
卖书则可以用MOOK（MAGAZINE和BOOK的综合体）代替楼书，人们在阅读文本时，看到的不是一个产品，而是一种文化，它是物质的、更是精神的。摒弃传统高端物业楼书的凝重和沉闷，以杂志方式来做楼书，增加楼书趣味性的同时，更使得目标客户的阅读感受更直观更丰满。
在贵阳的“山水黔城”是就成功的运用“圈层营销”理论在2006年10月到2007年2月实现销售白热化.
梁上燕：从跨界营销到圈层营销来源：地产中国网 2009-5-26北京、广州、上海，在地图上，将这三个点连接起来，你看到什么？
在星河湾地产老板黄文仔和副总裁梁上燕的眼中，这是一个承载着星河湾崭新梦想的“金三角”——星河湾地产将以国际豪宅为纽带，为中国高端消费人构筑一个真正具有国际化视野的文化、商务生活与社交平台。
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